姜仁 -搜房博客

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姜仁资深房地产全程策划营销实战专家，服务过的大型地产集团几百家，主要涉及二三线以上城市房地产领域：市场调研及定位、项目建设与开发、品牌规划及管理、全程策划及营销、企业战略及运营、房地产全程策划营销培训等。主要著作有：《量价分离后的影响工程造价的因素浅析》；《房地产全程策划》、独创了复合地产“四维模式”、《品牌中国，商标先行》、《感动生活》、《地产策划流程与技巧》、《城市运营》等。 E-mail: khsj@vip.sina.com Q Q: 693793588

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为你支招：什么人适合租房

文/姜仁

在房价高位运行时，租房是不错的选择。那适合租房的人群主要分为三类：

一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济不强，选择租房尤其是合租比较划算。

二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。

三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产有可能被银行没收。比较而言，适合买商品房的人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领，还有些置业升级愿望强劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。

此外，准备结婚的新人如果资金不足的话，城区内的二手次新房则是不错的婚房选择。

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潘石屹：“百日剧变”已经发生！

2008-6-27 9:11:07|姜仁：买房别被排队忽悠了

标签：姜仁策划营销买房别被排队忽悠了姜仁工作室策划营销 |

姜仁：买房别被排队忽悠了

文/姜仁

今年楼市整体来说“利空”气氛弥漫浓厚，全国部分一线城市出现历史低迷，而在这种全国“唱衰”的氛围中，笔者穿梭于众多大小城市，依然发现近期一些楼盘“重现”排队购房现象，我不仅好奇，而且令我心存疑虑。

在上海有这样一个楼盘（tianshanhuating,简称TSHT），开盘时出现排长龙现象，在了解部分购房者（姓ZHANG）的朋友：“我排队两天了，才买到一套房子，而且好位置被别人买走了，还没有抢上... ...”在大家的关注中，楼盘的火爆很快恢复了平静，而在网上房地产数据显示该楼盘还有很多房源未售出。

不说此楼盘的“真伪度”怎么样，但我们确实以前看到过很多热销楼盘的现实案例，原因主要有：良好的市场前景下，规划合理优越、产品品质较高、加价平价入市、环境特色宜人、位置条件绝版... ...都会出现排队现象，当然，还有不乏有意炒作者介入。

全国楼市低迷下出现的排队购房现象是否说明楼市已经回暖呢？4月份上海商品住房（不包括动迁配套房）的供应量仅为95万平方米，环比下滑13%，但成交为97.92万平方米，环比仅下滑1%。4月份商品住宅供应不足是导致当月成交低迷的主要原因，在当月推出的65批住房房源中，有34批房源价格比前批出现不同程度的价格上涨，占总项目的53%；有4批房源报价出现下滑，占总项目的6%；有9批房源价格与前期持平，占总项目的14%。

再次解读此现象，不难发现：4、5 月是传统的楼市旺季，由于购房者有假期看房，加上春季房产交易会等促销活动，但今年市场表现不是很热，虽然参展的房企很多，推盘量在下降，进一步表明，楼市观望气氛浓厚，甚至开发商的观望心态比购房者还要严重。

笔者认为，在楼市观望氛围持续近半年之久的今天，开发商不仅面临从紧的货币政策的威胁，更亟须完成大量的资金回笼。但同样的，对于购房者而言，长期的持币观望并不意味着刚性需求的减少。

大家对于房价问题给予了很多关注，到底是如何判断何时才是买房的最佳时机呢？笔者认为：现在判断一个楼盘的价格合理与否，主要看它涨得是否“理智”，如果过于虚高则有回调可能，如果价格有支撑则可以购买。在了解了市场行情和项目特点，调整好了自己心态后，购房者就可以出手。其实，判断何时是买房的最佳时机，最关键的是要根据自身需求，针对某个产品进行认真理性判断，还要考虑自己的实际购买力等等。

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潘石屹：“百日剧变”已经发生！

2008-6-26 16:09:05|7~9月将是开发商资金链最紧张的时候

标签：7~9月将是开发商资金链最紧张的时候 |

7~9月将是开发商资金链最紧张的时候

文/姜仁

6月15日，国务院召开了工作会议，会议上，国务院分管领导提出了稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求，此次稳定房价被注入了确保金融安全的新内容，是在美国次债危机、越南经济危机、中国大灾之年综合环境下提出的更高要求，是保障金融安全、经济稳定非常重要的一次会议。

目前楼市的“降价风潮”从南到北，有的地方“腥风血雨”，有的地方“强风弱雨”，还有的地方“干打雷不下雨”，总之，房市的低迷，在历练开发商的勇气，在考验行业整体大洗牌，在自然选择下磨练企业生存的毅力。

他们在这次渡过难关的过程中，最难的一点就是银根的收缩，断掉了他们赖以生存的“水源”，加之土根的紧缩，再次将他们逼上坎坷之路，一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。面临低迷的市场环境，7~9月将是开发商资金链最紧张的时候，而谁能挺过此次难关，将意味着自己拥有了一条出路。

央行研究人员认为，房价波动的银行风险就在于，只要房价不下跌到大规模地出现贷款人不还贷的情况，银行的损失是不会兑现的，但问题是，现在10%左右的跌幅，可能不会引发大规模的拒绝还贷的现象，如果跌幅继续加大，会有越来越多的人拒绝还贷，而选择把抵押物不动产丢给银行，这样，呆坏账会大量上升，银行抛售抵押的不动产，也不足以填平呆坏账。

正因如此，银监会已经向商业银行部署了大量检查，其中包括委托贷款流向、个人房贷质量等。但显然，要避免房价大规模下跌带来的金融风险，进而引发经济危机，作为房地产市场主管部门的住房和城乡建设部必须加入，这也是目前政府高层比较重视房地产的真正原因。

国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称,由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。

国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平认为，今年7~9月将成为众多中小开发商的一个坎，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7~9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。

孙建平称，全国地价指数表明2007年三季度地价指数达到最高点，这意味着在去年7~9月拿地的开发商支付的地价款非常高。而最近一年多时间，地方政府普遍要求房产商12个月内要付清地价。按最新调控政策要求，只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款。因此，7~9月开发商面临的压力可想而知。

笔者也认为，房地产开发企业在面对进退两难处境下，7~9月将是他们资金链最紧张的时候！

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潘石屹：“百日剧变”已经发生！

2008-6-25 6:47:14|房市低迷开发商是最大利益损失者

标签：房市低迷开发商是最大利益损失者不是房地产商抬高了房价金融风险经济稳定 |

房市低迷开发商是最大利益损失者

文/姜仁

恐怕“房市低迷开发商是最大利益损失者”话语一出，又遭到部分人的谩骂和炮轰了，说笔者是开发商、房托、商人雇佣的专家… …实际上，大家说我什么我无所顾忌，因为这些不重要，重要的是我们要理清头绪，认清形势，维护好各自的权利和利益。

应该说，不是房地产商抬高了房价。从微观经济学来说，企业的目标就是利润最大化。从企业经济目标来看，茅于轼先生主张的“好的企业家就是要创造更多的利润，如果想着更多别的反而不是一个好的企业家”，也是毫无置疑的。很好举例，比如有些国有企业领导人不关心企业利润，把企业引导到错误的路上去了，资产越来越少，利润越来越低，员工四分五裂，富裕了领导坑坏了员工，难道这就光荣吗！

房地产开发企业作为商品房屋的供给方，总是想方设法地提高商品房屋价格，这一点不难理解。但是作为购房者的买方也不是傻瓜，他们也会千方百计地尽量去压低价格。从市场经济学上讲，现在房价高是买方（购房者）自己愿意的，而且也昭示了自己有钱，出高价买房自住或投机或投资，从这层面上讲，是他们抬高了房价，而不是房地产商抬高了房价。

现在房地产业发生了扭曲，房价虚高；商品房层次比例没有拉开，脱离了大众的需求；房地产业的利润偏高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，以致出现泡沫… …让大家把心头的怨恨都一头倾向于开发商，是不实际和合理的。大家设想一下，房地产业偏离市场轨道，不是企业责任，而是经济体系和宏观调控所致，房地产企业家对此也是无能为力的，但不能回避企业社会责任有待加强。

是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房？我国收入分配特点说明，财富集中在少数人手里，他们手里有很多钱，他们要买好房子，买宽敞房子，买高档房子，开发商当然瞄准这些人的需求，是站在市场角度考虑问题。当然，如果购房者没有一定经济实力还要购房甚至沦为“所谓房奴”就更不应该了。从开发商角度而言，盖普通的低档房，卖不出去或利润颇低，失去了利益最大化的终端市场——高端客户，也是他们不愿做的。所以面对13亿的消费大国，我国房地产市场偏向档次高的客户或者说在商品房初期便宜了有钱人，加上普通低档房盖得很少（特别是廉租房供应太少），这正是与我国财富分配中贫富悬殊有很大的关系。如果不改变收入分配，房地产业的结构也就同样改变不了。大嘴的任志强早就说了：“房子是给有钱人盖的！”

那在房市低迷的状态下，为什么说开发商还是最大的受害者呢？首先，游戏规则的制定本身就存在一定的政府垄断性，土地国有，通过“招、拍、挂”实现了地方政府的土地价值利益最大化，没有办法的房地产商也只好接过这“掠夺财富的接力棒”，再次“上不封顶”的“搜刮”购房者，造成了现在的房价虚高，出现泡沫的局面。这种政策实施的结果显示，在市场经济为主流的运营体系下，有待进一步研究其优越性和缺失性，是一种政策环境下的市场背叛，是很危险的。幸运的是，市场一旦出现风险和竞争加剧，都会使得高利润在慢慢消失，直至政府所说的“理性回归”。而在这个过程中，受难的是购房者，丧失更多利润的是开发商，基本没有什么利益损失的就是各级地方政府。幸亏是中国房地产处于市场初期，房价处于一个快涨的时期，土地、房产的增值抵消了市场的部分风险，从而保护了大部分购房者的利益，否则，政府是很难堪的。

反过头来，如果你是开发商，又是如何呢？在这场“塑变”过程中，让广大百姓最不能容忍的是“官商勾结”，“互惠互利”地解决房地产两大投入要素——土地和资金，土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不是很大，靠的是关系，将美化好的“大蛋糕”抛向了所谓的“市场”，广大购房者在市场价值潜力的牵引下，忍痛买下了一张张单子。

现在房子难卖了，开发商个个也不那么神气了，百姓表面快意的背后，不仅仅是开发商的苦恼，更多是楼市长期低迷后诱发的金融风险和经济稳定，还有广大购房者对未来自己房子的翘首企盼和一些不良资产的搁置问题。从市场调整后房市可能出现慢涨的市场预测中，不难看出，政府和购房者不是最大利益损失者，而是运营的主体开发商。

从政策来看，大部分是在对开发商做约束，从紧的房地产政策使得开发企业寸步难行，但基于政府要剔除部分劣质企业，又不得不采取硬措施。近期，中国决定调高国内成品油价格，这可能需要出台更加强硬的政策措施以抑制通膨，企业面临的生存压力会更大。

在房市低迷态势下，开发商不仅是最大利益受害者，而且还会面临能否继续生存的窘境，你说可怜不可怜！

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2008-6-24 10:44:46|《一虎一席谈》：“价格战”背后的“长久品...

标签：一虎一席谈价格战品牌战奥运后中国房地产走势 |

《一虎一席谈》：“价格战”背后的“长久品牌战”

文/姜仁

凤凰卫视《一虎一席谈》推出辩题：“不可不辩：奥运后中国房地产走势，房价会不会大跌？” 地震的惨痛影响甚远，楼市、股市都随之低迷，楼市2008见底的言论不胫而走，有专家学者说现在是买房子的好时机，而也大有房价大跌的言论？我们现在该不该买房子呢？经济适用房会不会滋生腐败呢……

近日凤凰卫视邀请了地产企业代表SOHO中国潘石屹先生、上海春之声朱大鸣先生、伟业顾问林洁先生；媒体代表《中国房地产报》胡安东先生、北京世纪华创杜猛先生；业界知名学者专家茅于轼先生和笔者参加了本次节目，齐聚凤凰卫视《一虎一席谈》，围绕“奥运后中国房地产走势”展开不同层面的讨论。

辩论分三个小主题展开PK：奥运后房价是涨还是跌？潘石屹“百日剧变论”！经济适用房是否助推房价滋生腐败？

辩论在激烈和谐中进行，经过三对组合舌枪口战激烈PK，笔者最后出场。按照主持人要求作了点评，并发表了个人看法：

无容置疑，目前楼市进入调整期。

从市场走势来看，按照地域分布分析显示，我国东部、西部、中部各呈现不同态势：东部房价由于投资消费与投机拉动，已经无法用房价收入比与承受能力来评价，因此，面临着大面积观望，只有通过降价才能回复开发商的元气。西部固然出现局部降价，但由于投资性消费比重并不是推进房价上涨的主要原因，西部房价上涨与东部开发商向西部流动有关，外来开发商促进本地开发水平提升以及房价上涨是西部房价上涨的主要原因。实际上中西部许多地级市以及县域房地产还刚刚起步，象北部湾周边、武汉城市圈周边、湘西、湘粤交接地带、中原大部地区、川贵与河西地区、边缘地区... ...这些地方的房价呈现成本加合理利润的订价基础，自然会因为需求的拉动而呈涨势，从而带动房价上涨更为刚性地持续一段时间。当收紧政策出台后，开发商降价退市是必然，导致本地房价略有回调，但长久记忆，肯定不会持续。我国中部房价所以高昂，主要是因为中部中心城市较少而幅射力较强的缘故，说中部城市房价高仅止于中部的中心城市如长沙武汉与郑州。西部房价出现上涨停滞，主要是在东部城市降格松动回落的一种市场反应，它潜在的市场需求压力依然很大。纵观全国形势，房价普跌或普涨近期不会出现，各方依据主流城市数据以及中西部中心城市的成交量以及成交价来判断房价普跌并不确切，用个别的地方城市或区域，来解释或辩解我国房市普跌，都是不全面的，也是错误的，就是这样，还没有考虑投资向中西部上述非中心城市及县域房地产市场的注入因素。

当前房地产市场成交量虽然有所放大了，但是，依然是缩量的，楼市依然是低迷的，随着从紧货币政策的效果全面显现，企业的资金面压力会进一步加大。股市出现了深度调整，跌幅达到53%，这就需要管理层一方面要防止资本市场的低迷演化金融风险，一方面要把握好调控的节奏和力度。美国房地产的次贷危机虽然对中国影响不是很大，越南股市跌幅超过58%，但对于全球经济来说也产生一定的影响。6月13日管理高层会议“进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”，实质上就是综合了国内外经济风险的程度，是今后宏观调控的方向标。把握好宏观调控的重点、节奏、力度，深化改革开放，推进经济结构调整和发展方式转变，防止经济有结构膨胀向综合经济膨胀蔓延，加大稳健的财政政策对结构调整、保障民生、地震灾后恢复重建的支持，全面完成经济社会发展各项任务。

从企业战略而言，激烈的楼市竞争中，“价格战”是开发商在短期内抢得市场先机的有效方法，然而，楼市要获得长远发展依然离不开“长久品牌战”。从长远来看，楼市的兵家之争，还是在品质、质量和服务。质量决定生活，不同的质量带来不一样的生活享受。而代表丰厚的资金、强大的实力、最新的产品、良好的服务的地产品牌的优势将日益凸现。从市场反应来看，购房自住人群基本都是为了选择理想居住而来，与价格相比，他们更看重楼盘的质量、地理、环境、交通、服务、审美等诸多硬性生活指标。一个好的品牌对他们来讲不仅意味着这些优势的保障，还意味着房屋的保值与增值。过硬的楼盘品质加上优越的配套资源，将是购房自住者的首选，同时也是品牌开发商度过楼市寒冬乃至屹立于楼市不倒的“法宝”。

“不可不辩：奥运后中国房地产走势，房价会不会大跌？”本期节目将在7月5日，《一虎一席谈》节目在凤凰卫视中文台播出

首播：周六 20：00-21：00

重播：周日 13：00-14：00

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2008-6-24 8:04:59|姜仁：不要人为制造“楼灾”

标签：不要人为的制造“ 、雪灾、震灾、水经济危机市场博弈楼市房价 |

姜仁：不要人为制造“楼灾”

文/姜仁

2008，“雪灾”、“震灾”、“水灾”、“股灾”… …虽然不知还将发生什么，但人们不知不觉地还是想到了“高温楼市”后是否能发生“楼灾”… …！

目前楼市出现交易量下跌，正处于滞胀初期，房市处于调整期。在今年前5个月房地产开发企业的销售金额同比实现增长，但环比增幅趋缓、销售面积下滑却印证了房地产销售整体持续低迷的现实。

地产企业的代表人物之一万通地产董事长冯仑，他的意见是：“2008年和明年上半年，房地产市场进入无人喝彩时期，整个市场会相对冷淡。到下半年随着房地产政策的逐渐明朗，市场将会趋于稳定，随即再度进入快速发展的轨道。”

业内专家之一的经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则表示，景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀有可能导致房价走势的高度不确定性，倾向于认为在大约6个季度的调整之后，房价可能会明显上升。
官方代表人物之一的全国工商联房地产商会会长聂梅生近日指出，目前楼市出现交易量下跌，正处于滞胀初期。和今年“雪灾”或者是证券市场暴跌所引发“股灾”不同，楼市还尚未有“房灾”形成，但整个楼市今年来看是一个险局。

自去年10月份，随着从紧的宏观政策和金融政策措施不断出台，国家管理层对房市存在的问题应该很清楚，暴涨暴跌都会引发不可估量的“震动”，甚至危及经济稳定，牵扯到信贷管理，诱发金融危机！在经历“美国次债危机”、“越南经济危机”后的中国，应该感觉到楼市波动会引发的市场影响。在市场调节的前提下，政策的干预也是必要的，老百姓的心理预期和国家经济增长目标会找到一个共同点，实现房市的进一步“软着陆”。

在实际的房地产开发企业内，现阶段地产商在新项目开盘时“最头疼”的就是如何定价，资金紧张是最大的“拦路虎”。面对前景未明、观望渐趋浓厚的市场，很多地产商迫不得已纷纷推迟项目入市，从而加剧了资金回笼压力，坚持不住的就开始降价抛售，但市场基本不“买账”。市场的“弃暖从寒”路径，再次说明了楼市的“泡沫破裂”，纯粹的楼市投机被无情地抑制，投资房市标示着风险的与生俱来，未有自住依然坚持刚性，说明“楼市洗牌”已经拉开大幕，一场剔除投机大战蔓延开来，掀起一场外部和内部共同作用的“调整大战”。

市场中一部分的楼盘是出现了部分价格的下降，但这部分楼盘所谓的价格下降，不是跟这个楼盘自己本来的价格比，而是拿去跟别的本来价格很高的项目比，造成一种心理楼价垮塌，其实现实中不是那样的，现在的下跌只是一个理性的回归调整，大家也不必惊慌。

在理性政策宏观调控和市场调节双重作用下，2008年楼市能否会出现众人议论的“房灾”现象，说到此处，大家也就不言自明。在充满变数的市场博弈中，到底谁与争锋，历史往往是走在一个“冷”点时找到一个合适支点，一头撑起市场，一头撑起政策，上下不停摆动，但基本不会失衡，这就是规律性的市场必然，所以，笔者认为，“房灾”是否出现，关键在大家对市场的呵护程度和管理者是否有力、有效、有度的正确政策引导！

请大家不要添乱，不要人为的制造“楼灾”，不要给今年已经很严酷的经济雪上加霜了。笔者和大家一样，希望房地产业能够健康发展，希望博友们在博客上互相交流，用创新的理念和先进的思想来引领潮流，正确把握舆论导向，拥护本行业向着健康的方向快速地去发展。

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2008-6-23 9:36:16|姜仁：买房和租房在15年后差多少？

标签：买房和租房在15年后差多少买房租房差异怎样买房和租房更划算 |

姜仁：买房和租房在15年后差多少？

文/姜仁

作者按：从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元大关时，价格的涨幅将日趋缓慢，目前房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许是更适合解决居住需求。

为了便于比较计算，设定房产的价值之外，假定该人士小王为解决住房问题，手头拥有20.4万元现金，而且每月可以自由支配3606元的闲钱。

买房：15年后拥有房产

直接向开发企业买房，小王需要首付18万元，办理商业贷款42万元，15年还清。依据现有利率7.38%并优惠15%计算，房贷实际利率6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金（以多层住宅为例），税费共需要支出2.4万元。

将上述费用累计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元（含首付18万、税费2.4万元），每月投入3606元，15年后便是64.9万元（相当于贷款42万，利息22.9万）。

换言之，15年后，购房者小王花了85.3万元拥有了一套住房。

租房：15年后可拥资金76万

假设用同样的资金来租用一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用作15年1年期的定期存款，按复利计算，新存款利率为3.33%，15年的利润12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均利息约为8.5万元。

归结起来，租房者花费总资金为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9+8.5=21.4万元。

换言之，租房者在15年后资产为85.3-30.7+21.4=76万。

比较：房价大涨时买房才划算

在上面这个例子中，买房和租房区别在于：当投入同样的资金时，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者拥有了76万元现金。

因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算，该房产的单价是8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨22586元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得很多。

从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元大关时，价格的涨幅将日趋缓慢，目前房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许是更适合解决居住需求。

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2008-6-21 8:59:11|南亚风光欣赏（图）

标签：南亚风光风景图片摄影图片美好时光 |

南亚风光欣赏（图）

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2008-6-20 9:14:37|姜仁：房市调整将继续深入

标签：房市调整继续深入炒房很痛苦越南经济危机美国次债危机房价是涨是跌 |

姜仁：房市调整将继续深入

文/姜仁

看到一篇文章《炒房很痛苦》，看过之后，感觉还不尽痛快，又迫于网友对房市特别是房价涨跌的询问，于是提笔撰写此文。

潘石屹说在目前的房市状况下，政府不会出来救市，我到不认同他的说法。如果按照潘石屹所说政府不会救市，说明救市还不到时候，到金融崩溃、经济危机来临时，看政府出来不出来救市！如果说政府不会救市，说明我们已经麻木了，实际上政府时时刻刻在救市，因为政府的主要职能不是等到市场出现问题时去救市，而是提前预测、预防、规范、控制事态发展进程，弥补市场管理漏洞，进一步防患于未然。所以，中国经济在经历美国次债危机、越南经济危机、冰雪灾害、汶川大地震、南方洪水等自然灾害后，肯定会受到一定的下挫影响，国家高层管理者十分重视，6月13日会议提出《促进资本市场健康发展保持房地产市场稳定》，难道这不是政府在面对市场变化风云，审时度势，拯救市场，让其按照预期的目标良性的发展而做出市场反应吗？

炒房很痛苦，经历一次这样的教训也好，让开发商知道“没有天价的房子，知足就好”，也让购房者知道“如果自住最好尽早购置自己的房子，喜欢就好”，更让政府知道“贪吃了奶酪是难堪的，掌握尺度为好”，这样大家都会理性看待房地产市场，毕竟房地产价格只是市场反应良性与否的其中一个因素。

房市发展预期现在有三种判断：一种是看涨的，北京的一中介机构市场部负责人认为，在4月份京城的楼市价格和成交量均有所回升，而随着楼市日渐回暖的明朗化，奥运的临近与结束，奥运会后中国、尤其是北京的经济仍将持续快速增长，宏观经济向好的基本面没有根本改变，且作为首都的北京必将吸引更多的外籍、外省人士入驻，京城楼市的需求量仍会上升，因此他们预测北京的房价在08年奥运会后将呈现稳中微升的发展趋势。并且他们还鼓励京城百姓应及早看清市场走势，打消观望情绪，理性看待房产价格的变化，及早进行自己的置业计划。第二种是看跌的，看跌的占的比例比较大，说明“看跌是人心所向”。第三种就是有涨有跌，但短期不会出现普跌现象，因为房地产市场南北不同，东西有很大差异，有的房价惊人，有的房价很低，发展极不平衡，但受到一线城市动作的影响，房地产市场步入调整期是无可置疑的。一线城市和部分二线城市，房价涨势不在，说明已经在回归理性的路上了。只不过每个人心目中对那个“理性的房价”到底是多少有不同的认识。至于说从南到北，从东到西，一二三线城市一概而论，就更加不够严谨了。

资金链紧张、退地潮只是目前房地产市场其中现象。因为真正的购房者是，不仅有需求还要有实际的购买能力才能决定成交情况，在目前情况下，观望是部分人的态度。

市场调整的深入，可以看出：土地储备多多益善不是很好的做法，是两年前业内的衡量房企实力标准，现在游戏规则变了，标准和要求变了。囤地多占用资金就多，如果土地、房市保持现在这样，储备土地不如储备现金。去年的地王们在资本市场上呼风唤雨后，今年就立马付出了一些代价。最可怜的要算是那些已经付了大半地价银子款却没钱动工的企业，退不了的地拿在手里又开不了工，这样的房地产企业是比较多的，谁难受谁知道！

从企业战略而言，激烈的楼市竞争中，价格战是开发商在短期内抢得市场先机的有效方法，然而，楼市要获得长远发展依然离不开长久品牌战。从长远来看，楼市的兵家之争，还是在品质、质量和服务。质量决定生活，不同的质量带来不一样的生活享受。而代表丰厚的资金、强大的实力、最新的产品、良好的服务的地产品牌的优势将日益凸现。从市场反应来看，购房自住人群基本都是为了选择理想居住而来，与价格相比，他们更看重楼盘的质量、地理、环境、交通、服务、审美等诸多硬性生活指标。一个好的品牌对他们来讲不仅意味着这些优势的保障，还意味着房屋的保值与增值。过硬的楼盘品质加上优越的配套资源，将是购房自住者的首选，同时也是品牌开发商度过楼市寒冬乃至屹立于楼市不倒的“法宝”。

既然房价普跌、开发商出现死亡性洗牌不会出现（肯定会让一部分房地产企业被挤出），政府出手救市均会向着非人们预期的方向运行，即普跌不会出现，开发商不会出现死亡性洗牌，政府会在适当时候救市或变相救市或地方政府曲线救市，从紧的调控政策不会改变，都会使得房市在国家宏观控制下稳定发展，应该说房市调整将继续在深入！

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2008-6-16 10:17:45|姜仁：房市资金链正在发生三大塑变

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房市资金链正在发生三大塑变

文/姜仁

刚从长三角回来，感觉楼市不像部分剑客鼓吹的下跌至不堪之处，回想这一时段的楼市声音，不免再次感叹与房价上涨的迅速，也不免为广大的住房需求者着急，可在深圳下降40%的情况下，长三角基本保持稳定，加上打折促销，楼市不温不火，但纵观长三角楼市风云，横看各个项目楼盘，销售减缓是表象，而工程举步维艰是实质，在本人的几天演讲和走访中发现，长三角房地产市场正发生三大塑变现象。

为了减轻工程建设过程中的压力，进一步缓解贷款压力，部分房地产企业组成结盟，共同面对楼市的低迷。这些开发商结盟的特点是：互相彼此熟悉、诚信有度、互帮互赢、共度难关。笔者走访几家地产企业，银行信贷他们基本不考虑，外来资金风险加大，只好自己结盟，共同面对经济通胀下的楼市低迷风险，这样既规避了自己面临的大风险，又共同增加了市场反向的抗性，还达到了朋友企业的共赢局面，是一次捆绑、互赢、弥补、稳健的抵御市场风险的合作模式。

不得不说，外来资金的再次变相渗入，是拯救部分投机房企的最有效的方式。曾经有一位这样的开发企业，面临着和大家一样资金短缺的尴尬窘像。这位老总有个妹妹，一直在国外发展，经过20余年的打拼，成为外国一家企业的财务老总，但哥哥将情况跟妹妹说了后，一种新型的合作有了雏形，就是妹妹以境外资产抵押，像境外企业借贷1亿元（还有的是投资合作方式，本案是借贷方式），具体细节协议明细，通过变相入境方式实现了项目融资。听说销售还不错，6月份到14日平均一天两套，一套估计100万，价格在当地也是不高不低。

政策的趋紧，势必上紧了部分房企的资金链条，使得部分热钱与游资的捧场，成为必然。部分房企资金状况出现问题，于是降低了合作乃至借贷的标准，于是热钱趁慌而入，在政策趋紧情况下不但没有撤离，而且在大陆栽下了种子。而游资不仅仅局限于银行负债中的流出部分，要想保证从紧货币政策下政府及银行近十亿元的流动储蓄不头疼，除了再次变相进入房市拿它没办法外，政府和银行进一步启动消费拉杆，刺激繁荣商业和壮大第三产业是明智之举。

真正的风险是怕不知道自己有风险，房地产市场中资金链接正在发生着三大塑变！

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